Wynajmujesz mieszkanie lub dom? Sprawdź, jak prawidłowo przeprowadzić rozliczenie PIT-28 za 2025 rok. Poniżej znajdziesz kompletny przewodnik – od obliczenia przychodu, przez właściwą stawkę ryczałtu, aż po wypełnienie deklaracji i gotowy przykład do pobrania.

Najem prywatny a ryczałt – co musisz wiedzieć

Od 2 stycznia 2022 roku najem prywatny jest automatycznie opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie musisz składać żadnego dodatkowego oświadczenia – jeśli wynajmujesz nieruchomość poza działalnością gospodarczą, ryczałt obowiązuje Cię z mocy prawa.

Ryczałt oznacza, że podatek płacisz od całego przychodu (czynszu), bez możliwości odliczenia kosztów.

Jak obliczyć przychód z najmu?

Przychodem jest czynsz najmu określony w umowie, który faktycznie otrzymujesz od najemcy. Nie uwzględnia się tu opłat za media regulowanych bezpośrednio przez najemcę do dostawców.

Ważne: w ryczałcie nie odliczasz żadnych kosztów (np. remontu, amortyzacji). Podatek naliczany jest od pełnej kwoty czynszu.

Stawki ryczałtu przy najmie prywatnym

Przychód roczny Stawka ryczałtu
Do 100 000 zł 8,5%
Nadwyżka powyżej 100 000 zł 12,5%

Przykład obliczenia

Jeśli Twój roczny przychód z najmu wynosi 140 000 zł, podatek obliczasz następująco:

  • 100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
  • 40 000 zł × 12,5% = 5 000 zł
  • Łącznie: 13 500 zł

Terminy zapłaty podatku – miesięcznie czy kwartalnie?

Ryczałt wpłacasz co miesiąc lub co kwartał – do 20. dnia miesiąca następującego po danym okresie rozliczeniowym.

Rozliczenie miesięczne – przykład

Przychód za luty → podatek płatny do 20 marca.

Rozliczenie kwartalne – kto może skorzystać?

Z rozliczenia kwartalnego mogą korzystać mali podatnicy. Warunek ten spełnia zdecydowana większość osób wynajmujących prywatnie – nie musisz składać żadnego wniosku, żeby zacząć płacić kwartalnie.

Kwartał Termin wpłaty
I kwartał (styczeń–marzec) do 20 kwietnia
II kwartał (kwiecień–czerwiec) do 20 lipca
III kwartał (lipiec–wrzesień) do 20 października
IV kwartał (październik–grudzień) do 20 stycznia

Jak wpłacić podatek ryczałtowy?

Podatek wpłacasz na indywidualny mikrorachunek podatkowy. Numer mikrorachunku sprawdzisz:

  • na stronie podatki.gov.pl (generator mikrorachunku),
  • w dowolnym urzędzie skarbowym.

Rozliczenie PIT-28 za 2025 rok – termin i sposób złożenia

Roczne rozliczenie najmu prywatnego składasz na formularzu PIT-28.

Termin złożenia PIT-28 za 2025 rok: do 30 kwietnia 2026 roku.

Gdzie złożyć PIT-28?

Przykład wypełnionego PIT-28 za 2025 rok

Poniżej znajdziesz przykład wypełnienia formularza PIT-28 (wersja 26) za 2025 rok dla osoby rozliczającej najem prywatny ryczałtem:

PIT-28 Przykład – wzór wyliczeń z wypełnioną deklaracją – do pobrania

Najczęstsze błędy przy rozliczeniu PIT-28 i najmu prywatnego

Brak wpłat w trakcie roku lub spóźnione płatności

Podatek ryczałtowy musisz opłacać na bieżąco (co miesiąc lub kwartał do 20. dnia miesiąca). Czekanie z płatnością do złożenia rocznego PIT-28 grozi odsetkami za zwłokę.

Liczenie podatku od dochodu zamiast od przychodu

W ryczałcie nie odliczasz żadnych kosztów. Podstawą opodatkowania jest pełna kwota otrzymanego czynszu.

Zastosowanie złej stawki podatku

Po przekroczeniu 100 000 zł przychodu rocznie od nadwyżki obowiązuje stawka 12,5%, nie 8,5%.

Brak ewidencji przychodów

Przechowuj dokumentację potwierdzającą przychody (przelewy, potwierdzenia wpłat). W razie kontroli będziesz musiał je okazać.

Brak zgłoszenia przez jednego z małżonków

Przy nieruchomości wspólnej przychód dzielony jest po 50%. Jeśli chcesz rozliczać całość na jedną osobę, konieczne jest złożenie stosownego oświadczenia do urzędu skarbowego.

Kiedy najem może zostać uznany za działalność gospodarczą?

Urząd skarbowy może zakwestionować najem prywatny i uznać go za działalność gospodarczą, jeśli ma on cechy:

  • zorganizowania – np. wynajmujesz kilka lokali, profesjonalnie nimi zarządzasz, prowadzisz reklamę,
  • ciągłości – najem jest stały i powtarzalny,
  • zarobkowego charakteru prowadzonego w sposób zbliżony do firmy.

Nie istnieje jedna konkretna liczba mieszkań, która automatycznie kwalifikuje najem jako działalność. Ryzyko rośnie, gdy wynajmujesz wiele lokali, korzystasz z platform rezerwacyjnych (najem krótkoterminowy) lub działasz w sposób zbliżony do przedsiębiorcy.

Potrzebujesz pomocy z rozliczeniem najmu?

Zarządzanie najmem i pilnowanie terminów podatkowych może być czasochłonne – szczególnie gdy wynajmujesz więcej niż jedną nieruchomość. VINCARE Zarządzanie Najmem przejmie to za Ciebie: ustalimy optymalną cenę najmu, przygotujemy niezbędne dokumenty, będziemy nadzorować terminowe płatności czynszu i rozliczenia z dostawcami mediów.

Wynajmujesz mieszkanie w Poznaniu lub okolicach? Skontaktuj się z nami – zajmiemy się resztą.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej. W indywidualnych przypadkach warto skonsultować się z doradcą podatkowym.